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新华网贵州频道11月18日电昨日下午，媒体“星期天特别服务热线”关于商品房买卖合同纠纷话题，引起市民广泛关注。在短短一个半小时的时间里，20多位读者咨询相关的法规、政策。其中，房屋面积缩水、虚假广告、产权证办理难等问题，成了大家关注的焦点。热线中，贵阳市中级人民法院副院长孙贵丽，结合有关商品房
买卖合同纠纷案件中的司法解释，向市民作了详尽的解答。
房屋质量与误差
问：我们住的房子墙壁裂了一大条缝，整栋楼的住户都胆战心惊。多次要房开商为我们修复，但是总是没能得以解决，我们应该怎么办？
答：在协商不成的情况下，你们可以起诉房开商。根据司法解释的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
问：我在买房时，合同上的面积是134平方，但是在产权处丈量后却只有128平方了，面积缩水，我们可以要求房开商退款吗？
答：在新的司法解释里，对面积误差作出了明确的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理。
合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理： 1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％之内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
3、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％之内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款有出卖人双倍返还买受人。
产权证办理 有时限
问：房子买了好几年，但产权证一直没有办下来，房开商一直没有提供相关的资料供我们办理产权证，可以告他违约吗？
答：司法解释规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。
合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
房屋交付包括实物交付和证件交付，而买受人不能在规定时间内取得产权证有以下原因：土地手续不合法、房开商未支付全部土地使用权出让金、房开商违章见房、房开商不能提供规定资料等。因此，商品房买卖中产权证难办主要都是房开商原因，因此，只要不是买受人原因，房开商就应当承担相应责任。而已付房款包括买受人已交付的房款和贷款后银行向房开商支付的款项，赔付时应该这样计算。
关于“一房多卖”
问：我在1997年买了一套房子，但是不久就发现房开商又将房子卖给别人，这个问题我们找了许多部门，和房开商也纠缠不休，如果到法院打官司，房开商能够赔偿吗？
答：你所说情况就是所谓的一房多卖，如果情况属实，房开商应当承担赔偿责任。
一、欺诈行为：由此导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
二、双倍赔偿：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给的三人或者为拆迁补偿安置房的事实。这集中情况，受害者可要求双倍赔偿。（罗可馨）
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(2003-11-17 09:11:55)
