兴义市房地产业基本情况：兴义市目前注册的房地产开发公司有59家，从业人员800人，拥有资产71307万元。除有本地的施达房地产公司、银桥房地产公司、桔山房地产公司、安达房地产公司、吉祥房地产公司、心意房地产公司、富康房地产公司外，还有外地的虹亚房地产开发集团有限公司顶效分公司、贵州泰翔房地产开发有限公司兴义分公司、贵阳坤达房地产开发有限公司兴义分公司、遵义明浩房地产开发有限责任公司兴义分公司、贵州大中房地产有限公司兴义分公司等一批房地产开发企业。2008年6月份兴义市统计局的统计数据显示，在建的房地产开发项目20个，分别由15家房地产公司开发，计划总投资156459万元，开发面积1007085平方米。预计今年房地产开发项目在25个左右，计划总投资在17亿元左右，开发总面积在115万平方米左右。2005年以前，房地产业发展缓慢，至2004年房地产业累计投资仅52747万元。2005年以来，兴义市房地产发展势头迅猛。房地产投资2005年19214万元，2006年24432万元，2007年完成48462万元，2008年上半年2.79亿元，预计全年投资在7亿元左右。商品住宅已出现过热势头。

    从规模和资金需求来看。兴义市今年竣工的商品房面积80万平方米左右，其中约9.4成为住宅。若按每套100平方米计算，大约在7500套左右。按每平方米1800元的价格计算，完工面积的总销售收入可达14.4亿元。如果这些商品房要入住，还需要近5亿元的资金，即今年完工商品房所需资金在20亿元左右。这与兴义市目前的经济发展水平有一定差距。从居民收入来看。2007年，兴义市城市居民人均可支配收入11411元，以户均3人计算，家庭年可支配收入为34233元，假如购一套100平方米的商品房，购房款18万元，是家庭年收入的5.26倍，但要入住起码还要花4万元，一套100平方米的商品房是家庭年收入的6.5倍，大大高于3—4倍的正常水平。农民人均纯收入3165元，起码90%以上不具备购买商品房的条件。从在岗职工工资来看，2007年为20355元，但在国民经济的19个行业门类中，有12个行业门类的年平均工资低于全市平均水平，只有7个门类高于平均水平，扣除电力和金融等部门的影响后，平均工资在16000元左右，月人均工资为1400元。从居民存款来看。2007年末储蓄存款余额506253万元，人均仅6494元，且80%的存款额为10%左右的人所有，绝大多数居民存款额非常少。当然居民的手存现金和可动用现金还有20亿元左右。

    从城市规模和房地产需求来看。兴义市建成区面积25.6平方公里，总人口26万人，城区非农业人口仅11.5万人，也即是4万户左右，城区单位从业人员在7万人左右，个体从业人员近4万人，加上部分农业人口和外来人口，年商品房需求在3500套左右。从上半年的商品房销售来看，尽管开发红火，但销售不怎么景气，上半年销售77586平方米，同比下降38.1%，仅相当于去年上半年销售的6成，销售金额12491万元，同比下降40.9%，销售额仅为去年同期的6成。

    从房地产价格来看。兴义市房地产起步于1991年，当时每平方米价格481元，1996年平均单价超600元，2000年达到700元，直到2003年平均价格一直保持在700元，2004年突破1000元，2006年达1450元，2007年1698元。价格上涨过快过猛，超过了居民收入增长水平和支付能力。

    从以上几个方面分析看出，兴义市商品房住宅已出现过热势头。我认为从兴义市近几年的发展势头来看，近5年内房地产需求总量在2万套左右，加上商业营业用房，房地产业发展的前景是良好的。但今年以来发展过快过猛了点，存在一定的风险。