5月11日,贵阳市房地产管理局公布今年一季度贵阳市房地产市场运行态势。数据显示,金融调控政策已开始给贵阳市房地产业降温,一季度全市房地产抵押贷款金额为13．32亿元,同比减少14．36%;其中个人预购商品房抵押贷款金额同比减少17．11%。商品住房价格过快上涨趋势得到抑制,全市商品房预售均价为每平方米2170元,比去年同期上涨10．43%,其中住宅均价每平方米1885元,同比上涨5．89%。

金融调控政策起作用

    从2004年和今年一季度房地产抵押情况显示,金融调控政策对贵阳市房地产市场已开始产生作用,房地产抵押贷款金额持续下降。

    具体是,今年一季度,住房公积金贷款购房201户,同比下降22．69%,使用公积金贷款2966万元,同比减少1．2%;办理房地产抵押登记4522件,同比减少13．09%;抵押贷款金额约13．32亿元,同比减少14．36%。其中预购商品房2822件,同比减少22．09%,抵押登记面积32．68万平方米,同比减少18．4%,抵押贷款金额约4．2亿元,同比减少17．11%;在建工程26件,同比减少72%,抵押登记面积13．58万平方米,同比减少49．65%,抵押贷款金额约2．4亿元,同比减少49．41%。

商品房预售登记面积减少

    数据显示,商品房批准预售面积128．11万平方米,比去年同期增长26．22%,其中住宅面积104．98万平方米,同比增长22．77%。商品房预售登记面积67．56万平方米,比去年同期减少6．67%,其中住宅面积62．62万平方米,同比减少6．47%。

    业内人士分析,尽管一季度商品房预售登记面积比去年同期有所下降,但并非说明贵阳市房地产市场需求的减弱。首先,从往年统计数据看,每年一季度并非贵阳市商品房销售旺季。其次,去年底商品房上市量相对较小,再加上新推项目较少,开发商营销推广力度减弱,市场热点较少。另外,去年以来舆论的降价潮中,部分消费者持币待购等都是导致一季度商品房消化量减少的原因。

    与此同时,今年一季度土地出让面积减少,土地出让面积42．99万平方米,同比下降23．27%,其中用于住宅开发的土地面积21．26万平方米,同比下降32．34%,住宅开发用地占土地出让总面积的49.45%。尽管土地出让面积减小,但由于前两年贵阳市土地出让面积较大,开发商手中仍有一定量的土地储备,因此近期土地供应量的减少对房地产市场不会有太大影响。

    受土地价格上涨的影响,一季度在贵阳市房地产开发投资中,土地购置费所占比例加大,导致房地产开发投资总额增幅超过50%。据统计,房地产开发投资完成额达19．1亿元,同比增长51．15%,其中住宅开发投资完成额约8．1亿元,同比增长28．09%;住宅开发投资占房地产开发投资的42．13%。

    一季度,商品房施工面积955．59万平方米,同比增长8．52%,商品房新开工面积149．19万平方米,同比增长4．72%,商品房竣工面积46．12万平方米,同比增长25．77%。

全市住宅均价同比上涨5．89%

    平抑房价是贵阳市近年房地产市场工作的重点,通过推进金阳新区开发建设和加大两城区普通商品住房、经济适用住房建设力度,有效抑制了贵阳市商品住房价格过快上涨趋势,住房价格走势基本平稳,今年一季度商品房价格总体保持稳中有升态势,全市商品房预售均价为每平方米2170元,比去年同期上涨10．43%,其中住宅均价每平方米1885元,同比上涨5．89%,存量房交易均价上涨22．3%,存量住宅交易均价上涨32．97%。与此同时,一季度贵阳市居民消费价格指数上涨18．2%,人均可支配收入上涨8．7%,从商品房住宅均价走势与居民收入增长情况来看,房价上涨幅度低于居民消费价格指数,与人均可支配收入增幅基本保持协调,房价逐步趋向合理。存量房市场由于正处于快速发展阶段,房价有一定幅度的波动当属正常现象。

    从各区域来看,两城区商品房住宅预售均价每平方米2262元,基本与去年同期持平。金阳新区住宅预售均价为每平方米1356元,同比上涨8．74%。5个区商品房住宅预售均价每平方米1457元,同比上涨10．7%。价格上涨幅度较大的是一市三县的商品房,预售均价为每平方米1300元,同比上涨23．22%,其中住宅均价为每平方米936元,同比上涨11．56%。

商品房供给结构进一步改善

    从商品房类型结构看,一季度商品住宅、商业营业房、办公用房所占比例分别为81．95%、10．64%、5．96%,住宅的主导地位继续得到巩固,商业营业房、办公房供给存在一定的阶段性失调;经济适用住房开发投资占商品住宅开发投资的比重为17．26%,新开工面积占商品住宅新开工面积的27．69%,经济适用住房所占比例仍需提高;从商品房区域结构看,两城区、5个区、一市三县所占比例分别为78．85%、14．14%、7．01%,金阳新区由于去年上市量大,今年一季度没有新商品房项目申请预售,总体上商品房供给区域结构基本合理。

    从市场需求来看,贵阳市房地产市场仍然有着较强的需求支撑:一是国民经济持续快速发展,居民收入稳步增加,居民改善居住条件的愿望相当迫切;二是城市化进程加快,新增人口住房需求增长较大;三是住房公积金贷款的大力支持,大大增强了居民购房支付能力;四是旧城改选也创造了一定量的需求。从需求类型来看,贵阳市房地产市场以主动型需求为主,因拆迁带来的被动型需求所占比例较小,另外,从居民购房用途来看,自住型购房占绝大多数比例。