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新华网贵州频道7月7日电日前，贵阳市消协就商品房消费相关问题，对云岩、南明两城区部分住宅小区200户居民进行了入户抽样调查。调查反映出贵阳楼市目前还存在诸多问
题，同时也反映出楼市的一些发展趋向。由于贵阳房地产市场正在从不成熟向成熟过渡，市场的不规范、消费者也还没有完全成熟等问题还存在着。当然，我们也欣慰地看到，由于市场竞争的加剧，使得一些房开商开始自律，特别是一些品牌开发商，给楼市的发展起到了积极的示范作用。
大半购房人权益受到侵害
58％的受访者者表示自己购买商品房的权益受到侵害。在受到侵害害的类型上，有的是单项，有的是多种，其中，质量低劣的占42％，合同不规范或因格式合同致使上当受骗的14％，面积“短斤少两”的16％，受虚假广告欺骗的20％，售后服务不到位的26％，逾期交房又不承担责任的18％，办理产权证不兑现的占24％，还有2％的受访者受到其他类型的侵害。
合法权益受到侵害之后，已经得到解决的仅占18％，而50％的没有得到解决，有32％的正在解决。
在被侵权的原因上，有12％的消费者认为经营者不懂法，70％的认为是经营者懂法但不守法，8％的受访者认为是本人不知道如何依法保护自己，38％的人认为法律法规不完善，46％的人认为对房开商的执法力度不够，14％的人认为是受虚假宣传广告的误导，6％的人认为是其他原因。
问题一：购房知识匮乏
在“了解购买商品房的相关法律法规、政策规定的情况”一项，很了解的仅占3．5％，了解一些的占71．5％，不了解的占25％。对购买商品房的专业技术知识情况，只有3％的消费者表示很了解，45％的消费者表示了解一些，而52％的受访者表示不了解。
开发商发布的广告和自行印刷的宣传材料内容，是否具有法律效力呢?18％的人认为有，48％的人认为没有，26％的人表示不清楚，8％的人则认为要视具体情况而定。
记者了解到，最高人民法院最近出台的《商品房纠纷司法解释》第3条这样规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
对于商品房销售要使用标准合同文本，55％的人表示知道，45％的人则回答不知道；消费者在购买商品房时，开发商要明示《商品房销售管理办法》和标准合同示范文本，对此情况，59％的人回答“知道”，41％的人则表示不知道。
问题二：遭遇诚信危机
在对房地产中介机构的信任程度上，选择“非常信任”的仅为3％，比较信任的为37％，不信任的却高达60％。
23％的受访者表示对开发商发布的房地产广告不可信，50％的表示部分可信，25％的表示基本可信，而直接表示可信的仅有2％。
问题三：“五证”“两书”认不全
在消费者购买商品房时，开发商必须出具“五证”、“两书”。“五证”、“两书”是什么？大多数人表示了解，但却很少有人能准确选出“五证”、“两书”的具体内容。
据介绍，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理体条例》第五、六条、《商品房销售管理办法》第七条及第三十二条规定，商品房销售（预售）应当具有的“五证”、“两书”及其他条件有：
“五证”包括国土部门的《国有土地使用权证》、规划部门的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建设部门的《建设工程施工许可证》、房管部门的《商品房销（预）售许可证》。
如系预售，还要符合“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”
“两书”则包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
问题四：“订金”“定金”分不清
购房过程中，消费者向房开商交纳“订金”或“定金”是常有的事，特别是一些尚未取得预售许可的楼盘，推出所谓的“内部认购”时，收取“订金”或“定金”的现象更为普遍。
接受访问的消费者中，有67％的人表示知道两者的区别，33％的人却表示不知道。
但是这两者到底有什么区别?实际上，大多数人对这两个概念还是难以分清楚。
记者采访了贵州黔城律师事务所房地产法部主任卢安龙律师，他对此进行了较为详细的解释。
卢律师介绍，定金是我国担保法明确规定的担保方式。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从学理上解释，定金分五种，一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金(《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》<以下简称《解释》>第一百一十五条)；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金(《担保法》规定)；三是成约定金，指以定金的支付作为合同成立或生效的条件(《解释》第一百一十六条)；四是违约定金，指作为履行合同担保的定金(《担保法》规定)；五是解约定金，指作为保留解除权的定金（《解释》第一百一十七条规定）。
定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行。
认购书中常常出现“订金”、“押金”等字眼，不能将其理解为法律意义上的“定金”，但如果认购书上注明：“出卖人违约双倍返还订金、押金”，那么此时“订金”和“押金”即具有定金性质。认购书中的定金属于立约定金，是为了保障签订商品房买卖合同而交付的定金。
而关于订金，我国现行法律并未作出规定，其不具有定金性质，交付定金的—方主张定金权利的，法院一般不予支持。一般情况下，交付定金的视作交付的预付款，其不具有担保债务的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受定金的一方违约，一般只需返还所收款项，而无须双倍返还。
问题五：空口承诺
接受调查的消费者中，表示受过虚假广告欺骗的达20％，在所有受害类型中，这是一个比较大的比重。
大多消费者反映，一些开发商在销售时承诺的小区绿化、休闲、娱乐等配套设施在交房时却取消或改变用途。
在一个小区，消费者向调查人员反映，房开商当时向消费者承诺的计划中，小区有游泳池，后来却改为停车场等其他设施，每逢打雷下雨，停在那里的汽车报警器会突然尖叫起来，严重影响人民的正常休息。
问题六：购房人大多“事后维权”
由于购房专业知识和相关政策、法律法规知识的匮乏，大多购房人在购房前自我保护意识薄弱，不知道在选房、签合同等过程中如何规避购房陷阱。只有当出现问题以后，才想办法解决，尽管大都会选择“与开发商协商”、“向消费者协会投诉”、“向人民法院起诉”等方式，但“事后维权”往往难以如愿。
68％的人认为商品房应该实行“三包”（即包修、包换、包退），6％的人认为不该，26％的人表示不清楚。
商品房买卖出现纠纷时的解决办法，大多数消费者都选择几种途径，想到要与开发商协商的有76％，86％的表示要向消费者协会投诉，16％的想到要向有关行政机关申请仲裁，80％的表示向人民法院起诉。有56％的人同时选择了“与开发商协商”、“向消费者协会投诉”、“向人民法院起诉“这三种方式。
78％的人认为业主委员会有权选择物业管理公司，4％的人认为无权，18％的人表示不清楚。
问题七：质量问题是焦点
调查中，占42％的消费者反映房屋质量低劣。
有消费者反映：“房屋质量低劣，楼顶漏水”。“房屋交付使用不到一年，墙体就有开裂现象。”一些消费者说，房屋质量出现问题以后，每次找到开发商，都派人来处理了，但是不久又出现了问题。这应该引起有关部门的重视。
问题八：物业管理不到位
26％的受访者认为开发商的售后服务不到位，其中就包括了维护维修等物业管理内容。
消费者反映：“物业管理不到位，环境卫生差，水费收得高而且还收手续费，楼道不规范，致使老年人经常摔跤。”“购房时说物业管理费用为0．32元／平方米，现在却收0．4元/平方米。”
“一楼开餐馆，影响小区住户生活。”“小区安防差，当时宣传的24小时电子监控系统没有兑现，小区住户经常被盗。”
问题九：面积悄悄“缩水”
面积“短斤少两”是消费者权益受损的主要类型之一，访问调查中显示，除了房开商初测面积出现自然误差之外，面积的计算方法以及“公摊面积”问题又是其中的焦点。
很多消费者认为房开商加大公摊面积而导致使用面积缩小。还有的消费者反映，开发商在售房时表示阳台面积按半面积计算，但交房时实际上计算的是全面积。
一些受访者直言：“房屋面积怎么算不能由房开商说了算。国家应制定让老百姓看得懂的公摊面积计算方法。”
商品房销售面积应该由什么部门、机构测定?受访者中有62％的人认为是房地产主管部门，26％的人认为是质量监督部门，2％的人认为是房地产中介机构，6％的人认为是开发商，4％的人表示不清楚。从此可以看出，虽然大部分消费者了解房屋面积的权威测量机构，但还有相当一部分人不清楚。这也是部分开发商“面积欺诈”之所以得逞的原因。
问题十：买房难拿产权证
受访者中，反映房开商办理产权证不兑现的占24％，从这一调查数据可以看出，消费者对房屋产权证越来越重视，同时房屋产权证的办理仍然是一个难点。
有的消费者反映：“房开商承诺交房后三个月办理产权证，结果一年都没有办下来。”大多消费者表示房开商在办理产权证上拖得太久，有的甚至长达10年以上。
其实产权证办理难的问题有几个方面的原因：一是房开商相关手续不全，房屋综合验收不合格等，没有将齐全的资料交给产权办理部门，这是主要原因，应该是房开商的责任；二是产权办理部门工作量大，特别是近年来商品房销售大势增长，办理产权证需要一定的时间。另外还有历史遗留问题等其他的一些原因。
当然也应该看到，目前大部分购房人是通过银行按揭贷款买房，产权证抵押在银行，消费者没有还清房款，产权证自然拿不到手。（田峰）（责任编辑：周友翔）
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(2003-07-07 09:43:24)
