普通住房标准已颁布3年，是否该修正存争议

    内外环间，140平方米以下，单价低于1万元，就可以被认定为“普通住宅”，享受税收优惠。随着房价的水涨船高，即使是内环外的住宅，尤其是目前成交的主力———处在中内环的二手房源，已经很少能找到这个价位的房子了。

    是否有必要提高标准？业内对此各执一词：有业内人士建议提高“普通住宅”的认定标准，避免增加买房的交易成本。但也有专家认为，提高标准要谨慎，因为此举有间接推高房价的可能。

    是否“普通”直接影响税收支出

    杨小姐上月花39万元在闸北区买了套房龄近20年的老公房，中介提示要交总额1.17万元的契税，相当于房价的3%；杨小姐疑惑地问，她有个朋友就在附近买了套差不多大小，房龄只有3年的房子，为什么交的契税也是3%？

    在二手房交易中，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。如果被认定为“非普通住宅”，二手房的买卖双方就要因此多支付税费。

    对于买方，购买非普通住房的要支付3％的契税，普通住宅仅为1.5％。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55％的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1％，非普通住宅是2％。

    界定标准颁布3年未变

    据悉，该“普通住房”是市政府于2005年颁布的。历经了两年的房价上涨后，在这个“标准”房价区间的房子已经很少，尤其是内环内和中内环间，这样的住宅已经很难找到了。

    根据网上房地产的统计，截至昨天，全市可售住宅41043套，其中普通住宅16850套。实际上，近期新开楼盘的报价，无论是哪个区域的，都要大大高于现在的界定标准。这些房源将来如果变成二手房的话，估计也不会低于这个价格。

    根据中原地产、合富置业和美联物业等中介公司提供的数据，去年各公司成交的二手房源中，普通住宅的比例均大大低于非普通住宅，基本为1：2到1：4不等，宝山、虹口、杨浦这些活跃区域的一些板块甚至能达到1：9。“在控江、凉城、大连等板块，这些内外环间的区域已经很难找到普通住宅了。”美联物业虹口区域经理高一定告诉记者，“在这些区域，即使一套两室户、40多平方米、煤卫独用的老公房，单价就在1.4万元左右。”

    是否“更新”标准还须谨慎对待

    3年前颁布的普通住宅标准到今天是不是“过时”，需要“更新”吗？记者在采访中了解到，房产业内人士普遍存在矛盾的心理，一方面希望能够调整认定标准，另一方面，又担心调整后会产生“负面效应”。

    一些中介公司认为，从2005年到2008年，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是“满城皆是非普房”的尴尬，也给确有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担。卖方往往又将税费转嫁到房价上，间接推动房价继续走高。

    但也有业内人士担心，房价“标准”变动后，会出现“跟风现象”，给销售商提供了涨价的借口。上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华认为，如果有关部门提高了普通住宅的认定标准，比如，把内环内的认定标准提高到3万元/平方米，那样可能会产生暗示，让那些原本没卖到这个价的楼盘也提价，起到与调控截然相反的作用，所以是否提高标准必须谨慎对待。 （徐运）