“买房是个很繁杂的过程，但只要把握住关键的几大原则，抓大放小，切中要害，就可实现轻松置业”。12月3日下午1时，本报百姓大讲堂“小户型专题讲座”如期举行，百余位读者冒着寒风到场听课。本期的主讲律师结合自己买房的真实经历及从业多年来的丰富经验，对买房过程中需重点把握的环节进行了深入浅出的讲解。

    审查篇

    原则：重点审查预售(销售)许可证

    五证不全的商品房是不允许销售(预售)的。购房者在签约前一定要审查由开发商或销售商提供的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)许可证。如条件不允许，可重点审查第五证。

    特别提示：在审验销售(预售)许可证时，要特别留意自己要购买的楼栋、甚至单元是否在许可证中允许销售的范围内。

    认购篇

    原则一：确认认购金的性质

    在正式签订《商品房买卖合同》之前，有些开发商与购房者签订认购书，要求购房者先交纳认购金。这时，一定要在认购书中明确认购金的性质，即是“订金”还是“定金”。

    特别提示：签订认购书并不是购房的必经程序，如无特殊要求，购房人可与开发商直接签订《商品房买卖合同》。

    原则二：在约定时间内去签约

    目前，一般都是签订认购书7日内签订正式购房合同，这时最好提前拿到空白的正式合同，对其中的条款进行研究，并同时拟出你欲补充的条款，作为附件提交给开发商或销售商，以避免因各种原因不能签约而损失定金。

    小窍门：如果是按揭购房，最好先熟悉一下办理贷款的相关手续以及放贷的条件、还款方式及利息水平；同时，也可为确定还款方式及是否提前还款做到“心中有数”。

    特别提示：签订认购书后，在提交补充协议的条款时，一定要向开发商或销售商索取收条，即一定要让对方签收。《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》规定，认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合同主体不得随意变更。如果签合同的人与认购人在同一户籍内，或在预订时已明确约定的，则不视为合同主体变更。

    签约篇

    今年3月15日起，本市《商品房预售合同》(示范文本)

    开始推行使用，购房者对以下几处要着重进行约定。

    原则一：前期物业约定明确

    要点一：确定车位权属物权法(草案)中也提出，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。要点二：明确停车收费标准

    合同示范文本中规定，关于前期物业管理的条款中，应当就地上和地下停车费做出约定。

    小窍门：在合同中明确约定车位及会所等设施的归属。

    原则二：基础设施

    完备时间明确约定

    示范文本中有相关条款规定，签约时应把各项设施达到正式使用条件的时间细化。

    特别提示：根据各自需求关注重点设施。

    重点关注对自己生活将产生重大影响的项目，如绿地、商业配套、学校、幼儿园、会所等项目，不用面面俱到。

    原则三:明确正式用电期限

    有些项目在交房时，只能提供临时用电。如遇这种情况，应在合同中明确提供正式用电的期限。

    特别提示：在合同中约定在提供正式用电之前，电费如何承担。一般可明确约定为，业主按民用电的标准支付电费，差额部分业主不负担。

    收房篇

    原则一：如期收房

    如果业主无正当理由拒绝收房，是要承担违约责任的。

    特别提示：如果购房人因特殊情况不能如期办理收房手续，可以书面形式委托亲友或律师进行收房，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间。

    原则二：看不到“两书一表”可拒收房

    目前，开发商交付房屋应提供两书、一表，即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》。

    特别提示：若开发商不能提供上述文件的，购房人有权拒绝收房。由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。

    原则三：“质量问题单”业主要备份

    若收房过程中发现有质量问题，应与开发商交涉，限期维修。由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

    特别提示：对所出现的质量问题，双方要以书面形式确认。“问题单”业主手中要有一份，上面同时要有开发商承诺的维修期限及开发商的签字。

    原则四：开发商代收费用明确约定在收房时，开发商往往会要求代收一些费用。建议业主在与开发商签订正式合同时，将这些内容约定清楚。

    要点：代收费用要出具正式收据

    北京市建委《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》规定，从2005年7月1日开始，凡建设单位(包括物业管理企业、经纪公司)受业主委托代收维修资金的，应在3日内将维修资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行，并在15日内向业主出具《北京市住宅公共维修基金专用收据》。

    特别提示：法律政策均规定，如果合同中没有明确约定，开发商不能将代收公共维修基金与契税作为交房的条件。即这两项费用业主完全可以选择自己交纳至相关部门。

    入住篇

    原则一：正式用电改建费用由开发商承担

    若开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建费，业主可拒绝。

    特别提示：根据北京市的相关规定，商品房销售价格已包括临时用电设施的建设费用及居民用电设施工程的建设费用。

    原则二：产权代办费不能强收

    如果没有约定，开发商无权强行要求代办产权证或收代办费。

    特别提示：产权证可以由业主自行办理，具体程序可到相关的产权登记机关查询。（冯霞 黑克）

    主讲律师：刘子华

    简介：北京市政协委员、北京市律师协会理事、律协房地产开发专业委员会副主任、华伦律师事务所主任