近些年来，房地产交易行为的不规范成为一个比较严重的社会问题。一些房地产开发商严重违背诚实信用原则的行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房二卖，有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。据消费者协会的统计资料显示，商品房买卖纠纷已被列为当前十大投诉热点之一。

    惩罚性赔偿的法律依据

    商品房具有商品的性质，也可以纳入一般意义上的消费的范畴，可以考虑适用消费者权益保护法的规定，但是，商品房本身作为一种金额相当大的商品，按《消法》第４９条规定“一刀切”的实行双倍赔偿也未必妥当。正因如此，２００３年３月２４日，最高人民法院审判委员会通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《审理商品房的解释》）第８条、第９条明确规定，在５种情形下，购房者可以请求商品房的出卖人承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。

    所谓惩罚性赔偿，就是侵权行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。该笔被判定的损害赔偿金不仅是对原告人的补偿，而且也是对故意加害人的惩罚。对于商品房买卖合同是否能适用惩罚性赔偿曾有过一番争论，最终在《审理商品房的解释》中确定了该项原则，无疑为商品房消费者在特定情形下因开发商恶意违约或欺诈行为而请求惩罚性赔偿提供了法律依据。

    惩罚性赔偿的具体适用

    《审理商品房的解释》中适用惩罚性赔偿需同时满足三个条件：首先，买卖合同已经成立，即必须是双方已经订立了商品房买卖合同。如仅是开发商发出要约，购房者尚未承诺，则双方正处于协商过程中，这时，仅发生缔约过失责任，并不发生惩罚性赔偿责任。其次，合同成立后，发生适用惩罚性赔偿的５种情形（即指《审理商品房的解释》中的第８、９条规定的情形），必须已经导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除。此外，因存在法律上的障碍，使购房者无法取得房屋。

    《审理商品房的解释》中所述的恶意违约行为主要包括两种：先卖后抵、一房多卖。笔者认为，根据《审理商品房的解释》的精神以及前文所述适用惩罚性赔偿的条件，未实际取得房屋所有权的购房者才享有请求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利，而实际可以取得房屋的购房者即使发现开发商在合同履行过程中还有其他严重的违约行为，如开发商有逾期交房、逾期办理产权证等行为而致使合同被解除的，但其仍不享有惩罚性赔偿的请求权，因为开发商的这种违约责任并非是因一房多卖所造成的后果。

    《审理商品房的解释》中规定的欺诈类型是明确的，且限定了范围。仅指：开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的行为、故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。民法学一般意义上的欺诈，应不符合适用该解释中的惩罚性赔偿责任。

    商品房买卖中欺诈行为的构成要件包括：第一，主观上故意，即开发商明知其就商品房所做的说明、承诺或是合同条款内容虚假，或者所隐瞒的商品房的真实情况，可能导致购房者做出错误的意思表示，但是希望或放任这种结果的发生。第二，客观上实施了欺诈行为，即开发商对其销售商品房所做的说明、承诺，以及购房合同的条款内容虚假，或者隐瞒了真实情况。第三，因果关系，即购房者因开发商的欺诈行为而购买了房屋，且权益受到严重的损害。