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新华网贵州频道8月21日电由于物管收费项目中包含了保安工作一项，因此，一些业主存在一种看法，物管公司应该为业主提供相应的人身和财产安全服务。
一位在乌当区购房的女士近日遇到一件烦心事：她在某楼盘看中一套商品房，与房开商签订
了买卖合同，并交纳了购房款，但是交房时，小区物管公司要他们签订一份物业管理服务协议，她与家人认为协议中第六项“本物业安全监控巡视等保安工作（但不含人身及财产的保险保管责任）”欠妥。因此拒签协议。
那么，业主支付的物管费到底包不包含“人身及财产的保险保管责任”呢？
贵阳市专门从事房地产事务的卢安龙律师介绍，根据国务院颁布的２００３年９月１日即将生效的《物业管理条例》和现行法律法规来看，在物业管理活动中，物业管理公司是否对业主的人身权利及财产权利受损承担责任，要视具体情况而定。
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”
从以上规定来看，物业管理企业的治安管理义务主要包括：执行值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区；实施安保巡逻制度，以便及时发现、排除治安隐患；制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为；检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序；防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。
《物业管理条例》第三十六条虽明确规定，如果物业管理企业未能按物业服务合同的约定履行合同义务，直接造成业主受到损害的，应当依法承担责任。但是该条文的规定还是比较含糊，物管公司操作起来有困难，难以判定物业管理企业的作为或不作为与业主人身、财产权利受损之间的因果关系。
一般来说，物管公司只能通过采取一定措施来预防犯罪行为的发生，而不能保证杜绝一切犯罪行为发生，故根本做不到对业主的人身权利及财产权利承担“保险”的保证责任。
要判断物业管理企业是否承担业主受损的相应法律责任，关键在于物管公司是否形成对业主的侵权之债和违约之债，必须分清两种法律关系：其一是违法行为人（犯罪分子）与业主之间的关系。如违法行为人与业主相熟，经业主同意后保安人员让其进入业主家中，那么由此而产生的相关损失，由于物业管理公司未对业主侵权，故不承担责任；其二是物业管理企业与业主之间的物业服务合同关系。
此外，物业管理企业与业主在签订服务合同时，可就《物业管理条例》第三十六条及第四十七条的规定，将小区物业管理的保安工作项目进行细化约定，让双方之间的权利义务规定得比较明白，有利于预防纠纷或减少麻烦。（赵勇
张晗 谢龙智）
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(2003-08-21 09:20:17)
